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    计算销售不动产营业税应注意哪些问题

    作者:佚名    文章来源:互联网    点击数:    更新时间:2009/9/15
        (一)资料

        1.某房产开发公司发生了下列业务:

        (1)将新建的一栋房屋无偿捐赠给附近的一所小学。该房屋由其他单位施工。账面成本518181元(成本利润率为10%)。

        (2)以本公司的一栋房产对外投资,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险。房产原值500万元,评估价600万元,两年后该公司转让该项股权,取得转让收入650万元。

        (3)以本公司的一栋原值为300万元的自建房屋作抵押,向某商业银行贷款150万元(按照我国金融部门的有关规定,以财产抵押方式申请贷款的,其借款金额不得超过财产价值的50%),贷款期限三年,贷款年利率为8%。按照协议规定,抵押期间该房产由银行使用,公司不再负担贷款利息。贷款期满后,该公司因发生财务困难,无力偿还贷款本金,经双方协商,银行将所抵押房产收归已有,核定该房屋价值为320万元,银行向该公司支付人民币170万元。

        (4)以“还本”方式销售商品房20套,每套15万元,公司与购房者签订的协议规定,自房屋销售20年后,公司将房屋价款全部归还给购房者。已知同期银行贷款利率为8%。

        要求:根据上述资料,试计算该公司应纳的营业税。

        2.某机关职员陈某于2002年12月1日从房屋开发公司购买市区普通住宅用房一套,购买原价12万元,2003年5月5日将该房屋出售,售价为18万元。

        要求:依据现行政策规定,计算陈某出售房屋应纳的营业税。

        (二)解答

        1.该房产开发公司应纳营业税计算如下:

        (1)税法规定,单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产征税(个人赠送不动产免征营业税)。其营业额由主管税务机关核定。

        应纳营业税=工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)×营业税税率=518180×(1+10%)÷(1-5%)×5%=3(万元)

        (2)财税[2002]191号文件规定,从2003年1月1日起,单位以不动产或无形资产对外投资入股时,不征税,在转让该项股权时,也不再征税。对以不动产或无形资产对外投资,不共同承担风险,收取固定利润的行为,应按“服务业——租赁业”征收营业税。

        (3)该公司在借款期间按照应支付的利息作为财产租赁收入征收营业税;贷款期满后,因该房产的所有权发生转让,故应按“销售不动产”税目征收营业税。

        应纳营业税=150×8%×3×5%+320×5%=17.8(万元)

        (4)税法规定,以“还本”方式销售建筑物,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓“还本”支出。应注意:本题不能按占用购买者的资金的利息作为营业额。

        应纳营业税=20×15×5%=15(万元)

        综上,该公司应纳营业税=3+32.5+17.8+15=68.3(万元)

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