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    合作建房的几种不同情形的税务处理

    作者:佚名    文章来源:互联网    点击数:    更新时间:2009/9/15
       (一)资料

        1.甲企业提供5000平方米的土地使用权,乙企业提供2000万元资金并负责施工。

        双方协议,房屋建成后按5:5的比例分成。房屋分配完毕后,甲方又将其分得房屋的50%出售,售价为800万元,其余留作自用。

        2.甲方将土地使用权出租给乙方10年,乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

        3.甲方以土地使用权10000平方米、乙方以货币资金8000万元合股,采取风险共担、利润共享的分配形式。该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用房500套,当年销售400套,每套售价16万元,年终按照董事会决议,对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式,其中甲方分配房屋5套,乙方分配房屋8套,分配后甲、乙双方各自享有房屋的独占权。

        4.甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。协议规定,房屋建成后,甲方按销售收入的20%提成作为投资收益。合营企业共取得房屋销售收入1000万元,甲方取得投资收益200万元。

        5.某房屋开发公司1999年全年取得销售商品房收入3000万元,同时代有关部门收取燃气费、管道费、有线电视初装费等100万元;以预售方式售房取得预收款200万元。

        (二)要求

        假设当地税务机关确定的营业税“建筑业”和“销售不动产”计税价格中成本利润率分别为8%和10%,试计算上述业务中的纳税人各自应纳的营业税。

        (三)解答

        1.在这一合作建房的过程中,甲方发生了转让土地使用权的行为,应按“转让无形资产”税目征税,将分得的房屋再销售,应再按“销售不动产”税征税;乙方将部分房屋转让给甲方,属于“自建建筑物后销售”行为,要按“建筑业”和“销售不动产”各征一道营业税。由于双方没有进行货币结算,应按组成计税价格计算。

        乙方建筑业计税价格=工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)=2000×50%×(1+8%)÷(1-3%)=1113.40(万元)

        乙方应纳建筑业营业税=1113.40×3%=33.40(万元)

        乙方销售不动产计税价格=营业成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)=1113.40×(1+10%)÷(1-5%)=1289.20(万元)

        乙方应纳销售不动产营业税=1289.20×5%=64.46(万元)

        甲方应纳营业税=1289.20×5%+800×5%=104.46(万元)

        本题中,乙方“自建建筑物后销售”是两个不同的环节,计算乙方销售不动产的组成计税价格时,应将乙方“建筑业计税价格”作为计算销售不动产计税价格中的营业成本处理。建筑业计税价格包含了建筑业的成本、税金(3%)和利润,但不包括销售不动产的利润和税金(5%),因此,应该把“1113.40万元”看成是不动产销售前的实际成本,也可以理解为“乙方委托其他建筑单位施工所支付的价款”。

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